[부동산][소식] 2012 아파트의 '몰락' (취재파일 4321)

 

 

이제 아파트가 재테크의 수단이던 시대는 지나간 것인가? 150만 가구의 하우스 푸어는 어떻게 문제를 해결할지 궁금하다.
- jamesku -

[동영상링크]
http://news.kbs.co.kr/economic/2012/10/08/2547535.html

[내용]

모델하우스 밖까지 길에 늘어선 사람들.

웃돈을 받고 팔아주겠다며 호객행위에 나선 떴다방.

부동산 광풍이 불었던 2000년대 초반 흔히 볼 수 있었던 풍경입니다.

하지만, 부동산이 장밋빛 희망만을 가져다주진 않았습니다.

하우스푸어 :집값 하락으로 원리금 상환에 고통받는 대출가구.

<인터뷰> 하우스푸어 (음성변조):"대출 이자를 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가느니, 아니면 신용불량자가 되느니 잠을 설치면서 그렇게 생활을 하고 있거든요."

아파트는 그동안 재테크 수단으로써 인기를 끌었습니다.

일단 대출을 받아 사 놓으면 가격이 올라 수익을 낼 수 있다는 기대감 때문입니다.

하지만 지금은 사정이 달라져 상당수가 '애물단지'로 전락했습니다.

정부가 잇따라 대책을 내놓지만 시장은 의도대로 움직이질 않습니다.

2012년 '아파트 시장의 현주소'를 취재했습니다.

퇴직 이후 2년째 주택가에서 과일을 팔고 있는 이 모씨.

멋진 노후를 꿈꾸던 이씨가 노점상이 된 것은 5년 전 분양받은 경기도 용인의 아파트 한 채 때문입니다.

<인터뷰> 이 씨:"그 당시 로또 맞았다고 했어요.. 기존 주택을 팔려고 하니까 금융위기가 와서 매매가 안되고 가격은 떨어지고, 처분하고 들어가야 하는데 안됐어요."

결국 분양가의 절반이 넘는 3억 4천만 원을 대출받았고 매달 160만 원이 넘는 이자를 내야 했습니다.

퇴직 이후 돈에 쪼들린 이 씨는 이자를 내지 못하기 시작했고, 결국 집은 경매에 넘어갔습니다.

<인터뷰> 이 씨 (음성변조):"7월 30일 임의 경매 개시 결정.. 이자를 안내니까 (은행에서) 가압류한 거예요."

전세 세입자에게 집을 넘기면서 고통은 끝났지만, 남은 것은 3억 원의 손해와 하루에 2갑 이상 피우는 담배였습니다.

<인터뷰> 이 씨 (음성변조):"정말 자결하고 싶은 마음도 있었어요.. 얼마나 속상하면.."

이 씨 같은 '하우스푸어'는 150만 가구가 넘는 것으로 추정되고 있습니다.

아파트의 '몰락'① 끝없는 가격 추락

경기도 용인의 한 아파트 단지입니다.

2007년 110제곱미터 형에 5억 8천만 원까지 거래됐지만, 지금은 40% 정도 가격이 떨어졌습니다.

대출을 안고 있는 집주인들이 급매물로 내놓지만, 거래는 쉽지 않습니다.

<인터뷰>최의규 (공인중개사/경기도 용인):"융자 금액은 적게는 5천, 1억에서 2-3억 원 정도 융자를 받고 있어요. 경기는 안좋고 이자는 내야되고 그러니까 할 수 없이 팔려고 내놓은 매물이죠."

수도권의 신도시 개발지역은 가격 하락폭이 특히 큽니다.

파주 운정신도시의 이 아파트는 132제곱미터 형의 경우 5억 3천만 원까지 가격이 형성됐지만 지금은 절반 이하입니다.

경기도 고양시의 이 아파트는 최고가와 비교해 35% 하락했고, 김포 한강신도시의 이 아파트도 입주 당시보다 10% 이상 떨어졌습니다.

경기 침체로 주택 구매력이 줄어든 상황에서 공급마저 넘친 결괍니다.

부동산 불패신화의 근원지인 서울 강남 등도 가격 하락세를 피해가진 못했습니다.

2007년 최고가와 비교해 재건축의 상징인 대치동 은마아파트는 34% 빠졌고, 도곡동 타워팰리스는 23%, 로또로 불렸던 용산 시티파크는 24% 정도 가격이 떨어졌습니다.

아파트의 '몰락' ② 실종된 거래

30대 주부 김 모씨는 요즘 한숨밖에 안 나옵니다.

지난 2006년 대출 받아 구입한 아파트의 값이 떨어지고 그나마 팔려고 내놓았는데도 문의조차 없기 때문입니다.

<인터뷰> "대출 원금은 물론 못 갚고 계속 마이너스(빚)가 늘어나서 상황이에요. 그래서 집을 팔려고 부동산에 내놓았는데 근데 보러오는 사람이 6개월이 지났는데도 없어요."

아파트 가격이 내리막길을 걸으면서 거래도 사라졌습니다.

주택 구매자와 소유자의 가격 기대가 어긋나다 보니 정부 대책이 나올 때마다 일부 급매물만 매매가 이뤄지는 상황입니다.

<인터뷰>김치순 (공인중개사/서울 잠실):"(시장)반응은 썩 좋지 않지만 더 떨어질 것이라고 기다리는 사람들 중에 급매물 사는 사람이 있는 거죠."

서울과 수도권의 아파트 거래량은 2006년을 정점으로 점차 줄고 있습니다.

이 추세대로라면 올 연말에는 최고 거래량과 비교해 절반 수준이 될 가능성이 높습니다.

거래가 실종되면서 현금화가 힘들어졌고 아파트의 자산 가치도 그만큼 사라진 셈입니다.

매매가 줄다 보니 반대로 전세수요가 늘었고, 이는 전세값 상승으로 이어졌습니다.

<인터뷰>김 모씨(직장인):"2년 전 전세 구할 때보다 너무 많이 올랐어요. 집주인이 7천만 원 올려달라고 했는데 사실 시세는 4천만 원이거든요."

아파트의 '몰락'③ 쏟아지는 경매물건

대출금 이자 부담에다 원리금 상환까지 겹친 아파트는 경매로 넘어가기 일쑵니다.

현재 전국의 아파트 경매물건은 줄고 있지만 가격 하락폭이 큰 서울과 수도권은 오히려 늘고 있습니다.

경매물건이 많다 보니 낙찰가율도 2007년 90%에서 70%까지 떨어졌습니다.

집을 팔아도 대출금을 전부 갚을 수 없는 깡통아파트가 나오는 이윱니다.

<인터뷰>정대홍 (홍보팀장/부동산 태인/경매 전문 중개회사):"경매시장에서 중대형 평형 아파트는 인기가 없고 감정가 3억 원 이하, 20평 대 중반 소형아파트만 낙찰이 이뤄지고 있는 상황입니다."

올 2분기 현재 부동산 담보대출은 가계대출의 절반 정도인 395조 3천억 원입니다.

집값과 낙찰가격이 더 떨어진다면 금융기관 부실로 이어질 위험성이 높습니다.

정부가 지난 9월 10일 부동산 거래 활성화 대책을 내놓은 것은 내수경기 부진의 중요한 원인을 부동산 거래 실종에서 파악했기 때문입니다.

양도세와 취득세를 동시에 감면해준다는 내용으로 현 정부 들어 벌써 18번째 부동산 대책입니다.

<녹취>"내수 부진의 큰 이유는 부동산 거래 부진입니다. 양도세와 취득세 그리고 DTI 완화가 하반기에 작동하면 부동산 거래가 회복되고 결국 내수 경제 활성화가 될 것입니다."

하지만 아직 시장의 반응은 차갑습니다.

<인터뷰> 강민우 (공인중개사/경기도 용인):"도리어 급매물을 내놓은 매도자들이 이번 기회에 집을 좀 팔아달라고 하는 매도 독촉 전화만 더 많이 오고 있습니다."

그렇다면 부동산 전문가들은 현재 시장 상황에 대해 어떻게 진단하고 있을까요?

취재파일팀은 대학교수 5명과 실무전문가 6명 등 모두 11명으로 자문단을 구성하고 이들에게 현재 부동산 시장의 실태와 전망을 물었습니다.

우선 9.10 대책의 효과를 알아봤습니다.

11명 가운데 6명이 제한적인 효과가 있을 것이라고 응답했고, 효과가 거의 없을 것이라는 응답도 적지 않았습니다.

<인터뷰> 변창흠 (세종대 교수):"주택가격 상승에 대한 기대가 없는 상태에서 비용만 줄여준다고 해서 주택 거래가 다시 활성화되기를 기대하는 것 상당히 좀 어려운 게 아닌가 생각이 듭니다."

아파트 시장 침체의 원인도 물었습니다.

가격하락과 거래실종이 가장 큰 원인으로 꼽혔고 (33% ) 경기침체로 인한 구매력 상실, (30% ) 보금자리 주택공급과 민간주택 시장 위축, (12%) 그리고 베이비부머 은퇴 등 인구 구조의 변화 순이었습니다. (9%)

‘하우스푸어’ 해결을 위해 정부가 어떻게 해야되는지 물었습니다.

전문가 9명은 공적자금 투입 등 정부의 적극적 개입이나 시장 자율에 맡기기 보다는 정부가 일정 정도만 관여하는 제한적 역할을 주문했습니다.

특히 금융권의 사회적 책임을 묻는 의견도 나왔습니다.

<인터뷰> 김현아(한국건설산업연구원 연구위원):"금융기관이 어떻게든 가계와의 적절한 채무 재조정을 해야 하고 단기적 이익이 감소되더라도 장기적인 부채감소를 위해 앞장서야 합니다."

그렇다면 현재 서울과 수도권의 아파트 가격은 바닥일까?

이 질문에서는 답변이 엇갈렸습니다.

<인터뷰>김규정(부동산114 리서치센터본부장/‘가격 바닥 아니다’ 주장):"소비자들의 심리적 불안감이 해소되기 전에는 어떠한 정책이나 시장의 변수도 시장의 흐름을 바꾸기는 어렵지 않겠냐하고 생각합니다."

<인터뷰>고종완 (한국자산관리연구원 원장/‘가격 바닥’ 주장): “올 연말을 전후해서 가을 이사철에 이사량과 거래량이 중요하겠습니다만 저점을 찍지 않을까 그렇게 예상합니다.”

4명은 가격이 바닥수준이라고 응답했고 7명은 반대의견을 밝혔습니다.

시장이 그만큼 불투명하다는 얘깁니다.

이러다보니 가격 안정 시기를 물은 질문에도 내년 상반기(4명)와 내후년 이후 (5명)로 의견이 달랐습니다.

잠재적인 아파트 구매자들은 어떤 조건이 충족되면 집 사기에 나설까?

여의도 직장인들을 상대로 3가지 조건을 제시하고 의견을 물었습니다.

어떤 조건일 때 아파트 구매 ?

①가격 바닥 확인 ②싼 대출, 장기상환 ③부동산 세금 대폭 할인

<인터뷰> 유기정 (서울 상암동):"아무래도 부동산은 아직까지 투자의 인식이 있습니다."

<인터뷰>장유정(서울 홍제동):"대출금리가 싸고 장기간이면 부담없이 이렇게 조금씩 내면서 자기 집 마련할 수 있을 것 같아서요."

직장인 3백 여명이 응답한 결과 집 살 조건으로 아파트 가격이 바닥을 치고 회복세를 보였을 경우라는 응답이 180여 명으로 가장 많았습니다.

대출금리가 싸고 상환기간이 긴 조건일 때가 80여 명, 세금을 대폭 할인해줄 경우는 10여 명이었습니다.

많은 직장인들이 여전히 아파트를 투자가치로 본다는 반증입니다.

또 세금정책으로는 거래활성화에 한계가 있음을 보여주는 대목입니다.


부동산 시장이 언제 침체를 벗어날지는 전문가들도 의견이 분분할 정도로 변수가 많습니다.

대외적으로는 유럽발 금융위기 해소 여부가, 대내적으로는 실물경기 회복과 추가 금리인하 등이 맞물려 있습니다.

또 분양가 상한제 폐지 등 정부가 발표한 정책들이 국회를 통과하지 못한 것도 시장의 불확실성을 가중시켰습니다.

정부의 희망대로 부동산 거래가 되살아날지, 지금부터 내년 상반기까지가 큰 고비가 될 것으로 전망됩니다.

출처
http://news.kbs.co.kr/economic/2012/10/08/2547535.html